Peut-on acheter un appartement au Cambodge quand on est Français ?

Quand un investisseur français me contacte pour la première fois, la conversation commence presque toujours de la même façon. Est-ce que j'ai vraiment le droit d'acheter là-bas ? Qu'est-ce que je peux acheter exactement ? Et combien ça me coûte en impôts ?

Ce sont les bonnes questions. Je vais y répondre dans l'ordre.

Ce que la loi vous autorise à acheter

Depuis 2010, le Cambodge autorise les étrangers à devenir propriétaires d'un appartement en pleine propriété, avec un titre inscrit à leur nom. On appelle ce titre le Strata Title, et c'est l'équivalent de notre copropriété.

Le principe est simple. Le sol reste cambodgien, ce qui est construit au-dessus peut vous appartenir.

Vous pouvez donc acheter un condo, c'est-à-dire un appartement dans une résidence avec parties communes, à partir du premier étage. Du studio au penthouse, sans limite de prix ni de surface.

Vous ne pouvez pas acheter de terrain, de maison ni de villa, puisque le bâti est indissociable du sol. Ni un appartement en rez-de-chaussée.

Dans la pratique, cela ne restreint pas grand-chose. La quasi-totalité des programmes neufs de Phnom Penh sont des condos, et c'est exactement le produit qui se loue et se revend le mieux.

Le titre est à votre nom, pas à celui d'un tiers

C'est le point qui rassure le plus mes clients.

Le Strata Title est un titre dur, enregistré au niveau national auprès du ministère de l'Aménagement du territoire. Il porte votre nom, votre numéro d'unité, votre étage et votre quote-part de l'immeuble.

Vous pouvez louer, revendre, transmettre à vos héritiers. La propriété est perpétuelle, elle ne s'éteint pas au bout de trente ou cinquante ans comme dans les baux longue durée pratiqués ailleurs en Asie.

On vous proposera peut-être des montages alternatifs pour acheter une villa, avec une société détenue majoritairement par un local ou un prête-nom. Ces schémas existent. Mais dans ces cas-là votre nom n'apparaît sur aucun titre, et vous n'avez aucun recours en cas de litige. C'est la raison pour laquelle je ne travaille que sur du condo en Strata Title.

Les impôts

La taxe foncière annuelle. Elle s'appelle le TOIP et son taux est de 0,1 %. Elle se calcule sur 80 % de la valeur administrative du bien, après un abattement de 25 000 dollars. Sur un appartement à 100 000 dollars, cela représente 55 dollars par an. Vous avez bien lu, cinquante-cinq dollars.

Le droit de mutation. C'est une taxe unique de 4 %, payée au moment du transfert du titre à votre nom. Sur un bien à 200 000 dollars, elle représente 8 000 dollars, auxquels s'ajoutent environ 1 500 dollars de frais légaux et administratifs. Elle fait actuellement l'objet d'une exemption jusqu'au 1er janvier 2027 pour les primo-accédants sur des biens résidentiels à 210 000 dollars ou moins. Cette exemption est soumise à conditions, elle se vérifie au cas par cas.

L'impôt sur les revenus locatifs. Le taux affiché est de 14 % pour les étrangers. En pratique, cette retenue concerne les sociétés qui exploitent un bien à titre commercial, pas l'investisseur particulier qui loue son appartement.

L'impôt sur la plus-value. Il est de 20 % sur le gain net à la revente, et il est lui aussi exempté jusqu'au 1er janvier 2027.

Un dernier point à connaître. Il n'existe pas de convention fiscale entre la France et le Cambodge. Les négociations sont engagées mais rien n'est signé. Résident fiscal français, vous devez déclarer vos revenus étrangers, et je vous conseille d'en parler à votre conseiller fiscal avant d'acheter.

Ce que ça coûte, au-delà du prix d'achat

Il faut compter des frais de gestion d'immeuble de 1 à 2 dollars par mètre carré et par mois, qui couvrent la sécurité, le nettoyage, la maintenance et l'assurance du bâtiment.

Si vous confiez la location à une agence, comptez 8 à 10 % du loyer mensuel, plus un mois de loyer pour la mise en place du premier locataire.

À la revente, la commission d'agence est de 3 % et elle est payée par le vendeur.

Combien faut-il pour commencer

Un condo neuf à Phnom Penh démarre autour de 45 000 euros, soit environ 52 000 dollars. Pour ce budget vous avez un une chambre dans une résidence récente avec piscine, salle de sport et sécurité permanente.

Le paiement s'échelonne. Selon les projets, un apport de 10 à 20 % suffit pour réserver, puis le solde se règle progressivement pendant la construction.

Côté rendement, les projets bien situés et bien gérés délivrent entre 6 et 8,5 % net par an. En France, un appartement locatif tourne autour de 3 % brut.

Ce qui fait vraiment la différence

Le cadre légal est clair, la fiscalité est légère, les prix sont accessibles. Ce n'est pas là que se joue la réussite d'un investissement au Cambodge.

Ce qui compte, c'est le promoteur. Certains financent leur chantier avec les acomptes des acheteurs, et un ralentissement des ventes suffit à retarder la livraison. D'autres promettent des rendements de 9 % et plus sans aucune donnée de marché derrière.

Mon travail consiste à écarter ces projets avant même de vous les présenter, à vérifier ce qui est écrit dans le contrat, et à rester votre interlocuteur une fois les clés remises.

Parlons de votre projet

Chaque situation est différente. Le bon projet pour quelqu'un qui cherche un revenu locatif immédiat n'est pas celui qui convient à un investisseur qui vise la plus-value sur cinq ans.

Si vous voulez savoir ce qui correspond à votre budget et à vos objectifs, écrivez-moi. Je vous répondrai personnellement.