Pourquoi investir au Cambodge plutôt qu'en Thaïlande ou au Vietnam ?

C'est la première question qu'on me pose, et c'est la bonne. Un investisseur français qui regarde l'Asie du Sud-Est pense d'abord à la Thaïlande, parfois au Vietnam. Le Cambodge arrive en troisième, quand il arrive.

Je vis à Phnom Penh et j'accompagne des investisseurs francophones sur ce marché. J'ai donc un intérêt à vous parler du Cambodge, autant le dire franchement. Mais j'ai surtout intérêt à ce que vous compreniez exactement ce que vous achetez dans chacun de ces trois pays. Parce que c'est là que tout se joue.

Qu'achetez-vous vraiment dans chacun de ces trois pays ?

C'est la question que personne ne pose et qui devrait être la première : quel titre de propriété obtenez-vous ?

Au Cambodge, la loi de 2010 sur la copropriété vous permet d'acheter un appartement en pleine propriété, avec un titre perpétuel inscrit à votre nom. En Thaïlande, la pleine propriété existe aussi, mais dans la limite d'un quota de 49 % par immeuble, souvent déjà saturé dans les zones les plus demandées. Au Vietnam, le droit de propriété d'un étranger est borné à 50 ans.

Deux précisions qui valent de l'argent. En Thaïlande, la Cour suprême a invalidé en mars 2025 les montages de bail à renouvellement automatique du type 30 plus 30 plus 30, et les réformes annoncées depuis des années, bail de 99 ans et quota relevé à 75 %, ne sont toujours pas votées. Certaines plaquettes les vendent comme acquises. Elles ne le sont pas.

Posez-vous la question simplement : dans quel pays votre appartement appartient-il encore à vos enfants dans 60 ans, sans condition ni renouvellement à demander ? Il n'y a qu'une seule réponse.

Combien faut-il pour entrer, et qu'est-ce que ça rapporte ?

La différence de prix ne se retrouve pas dans les loyers, qui restent proches des niveaux régionaux grâce à une communauté de plus de 250 000 expatriés. C'est cette asymétrie qui fait le rendement.

Relisez la troisième ligne, c'est la plus parlante. À Bangkok, 115 000 euros achètent 30 à 35 mètres carrés. À Phnom Penh, 45 000 euros en achètent 43 à 45. Vous investissez trois fois moins pour une surface supérieure, dans une capitale dont la démographie et les revenus progressent plus vite.

Je dis bien net pour Phnom Penh, après frais de gestion et provision pour vacance, quand les chiffres de Bangkok et Hô Chi Minh circulent le plus souvent en brut. Un rendement calculé sans ces lignes n'est pas un rendement, c'est un argument de vente.

Le dollar mérite qu'on s'y arrête. Au Cambodge, vous achetez en dollars, vous encaissez vos loyers en dollars, vous revendez en dollars. En Thaïlande votre investissement vit en bahts, au Vietnam en dongs avec des règles strictes sur les flux. Pour un investisseur qui raisonne en euros sur sept à dix ans, c'est l'un des arguments les plus sous-estimés du marché.

Le Cambodge d'aujourd'hui, c'est le Vietnam d'il y a quinze ans ?

C'est la comparaison qui revient chez les investisseurs institutionnels, et les chiffres la soutiennent.

Le pays compte plus de 18 millions d'habitants avec un âge médian de 25 ans. Deux tiers de la population a moins de 35 ans. Ce sont les locataires et les acheteurs des vingt prochaines années. La croissance a tourné autour de 7 % par an en moyenne sur la décennie passée, avec environ 5 % attendus en 2026. Près de 40 milliards de dollars ont été investis dans les infrastructures depuis 2010, 36 milliards supplémentaires sont programmés d'ici 2030, et le nouvel aéroport international Techo de Phnom Penh est pleinement opérationnel cette année. Les capitaux suivent : 10 milliards de dollars d'investissements enregistrés en 2025, un record historique, en hausse de 45 % sur un an.

Aucun de ces chiffres ne garantit votre rendement. Mais ils décrivent un marché qui se construit, pas un marché qui plafonne. À Bangkok, vous achetez un marché mature à prix mature. À Phnom Penh, vous achetez avant.

La fiscalité cambodgienne en bref

Un point à connaître : il n'existe pas de convention fiscale entre la France et le Cambodge, votre situation côté français se regarde donc avec votre conseiller habituel. Et pour un achat sur plan livré après 2026, l'exemption de droit de mutation expire avant le transfert de titre, ce qui se gère mais s'anticipe. Ce sont exactement les points que je verrouille avec le cabinet juridique avant toute signature.

Ce que je dis aussi à mes clients

Un article qui ne vend que des avantages vous ment quelque part. Voici les limites.

Le marché est jeune, la revente d'un bien se prépare. C'est un investissement de détention, sur cinq à dix ans, pas un placement de rotation rapide. Si votre objectif est la location touristique de courte durée, la Thaïlande reste plus adaptée : ici le locataire type est un expatrié ou un cadre régional, sur des baux de douze à vingt-quatre mois. Moins spectaculaire, beaucoup plus stable. Enfin, tout le Cambodge ne se vaut pas. Mon travail consiste autant à écarter des projets qu'à en recommander.

Alors, Cambodge, Thaïlande ou Vietnam ?

Si vous cherchez un marché très liquide et très mature, la Thaïlande garde des arguments, à condition de vérifier le quota étranger avant de verser le moindre acompte. Si vous voulez une exposition à une grande économie industrielle et que le titre de 50 ans ne vous gêne pas, le Vietnam s'étudie.

Mais si vous cherchez ce que la majorité de mes clients cherchent, un revenu locatif régulier en dollars, un titre perpétuel à votre nom, transmissible à vos enfants, et un ticket d'entrée qui n'immobilise pas tout votre capital, alors le Cambodge n'est pas une alternative exotique. C'est objectivement le meilleur rapport de la région sur ces trois critères.

Dernier point pratique : tout se fait à distance. Le contrat se signe électroniquement depuis la France, et le transfert du titre peut lui aussi se faire à distance. À Phnom Penh, les appartements neufs démarrent à 45 000 euros, avec des rendements nets qui atteignent 6 à 8,5% par an sur les programmes les mieux positionnés.

Si vous voulez savoir si ce marché correspond à votre situation, écrivez-moi. Un échange de vingt minutes suffit généralement à le déterminer, et je vous dirai aussi honnêtement si ce n'est pas le cas.