Peut-on acheter une maison ou un terrain au Cambodge quand on est étranger ?

C'est souvent la première image qu'ont mes clients quand ils pensent au Cambodge : une maison avec un jardin, peut-être une piscine, au calme. La question arrive vite : est-ce qu'un étranger peut l'acheter ?

La réponse courte est non, pas à son nom. Voici pourquoi, ce qu'on vous proposera pour contourner la règle, et ce que vous pouvez acheter en toute sécurité.

Un étranger ne peut pas posséder le sol au Cambodge

La Constitution cambodgienne réserve la propriété de la terre aux citoyens et aux sociétés cambodgiennes, et la loi foncière de 2001 l'a confirmé. Un étranger ne peut donc pas être propriétaire d'un terrain.

Comme une maison ou une villa est indissociable du terrain sur lequel elle est construite, elle suit la même règle. Il n'y a pas d'exception selon le montant investi ou la durée de séjour.

Les montages qu'on vous proposera

Sur place, vous croiserez des intermédiaires qui vous diront que c'est possible. Il existe en effet plusieurs montages, mais aucun ne vous rend propriétaire.

Le prête-nom. Un Cambodgien achète la maison à son nom pour vous. Sur le papier, le bien est à lui. En cas de désaccord, de décès ou de succession dans sa famille, vous n'avez aucun titre à faire valoir.

La société cambodgienne. Vous créez une société dont un Cambodgien détient au moins 51 % des parts, et c'est la société qui achète. Vous restez minoritaire, face à un associé qui contrôle juridiquement le bien.

Le bail de longue durée. Le propriétaire cambodgien vous loue le terrain, pour une durée qui peut aller jusqu'à 50 ans. C'est le montage le plus propre juridiquement, mais vous êtes locataire, pas propriétaire, et la valeur de votre droit diminue à mesure que le bail avance.

Ces montages ne sont pas propres au Cambodge. En Thaïlande, la Cour suprême a d'ailleurs invalidé en 2025 les baux à renouvellement automatique qui servaient à contourner la règle.

Je ne travaille sur aucun de ces montages. Quand on investit à des milliers de kilomètres, la seule protection solide, c'est un titre de propriété à son nom.

Ce qu'un étranger peut acheter : un appartement, en pleine propriété

Depuis la loi de 2010, un étranger peut acheter un appartement dans un immeuble en copropriété, à partir du premier étage, avec un titre de propriété perpétuel à son nom, le strata title. Les étrangers peuvent détenir jusqu'à 70 % des appartements d'un immeuble, ce qui ne pose pas de difficulté en pratique.

Ce titre vous donne les mêmes droits qu'un propriétaire en France : vous pouvez habiter l'appartement, le louer, le revendre ou le transmettre à vos héritiers.

Envie d'espace ? Les grands appartements

Si vous rêviez d'une villa pour l'espace et le confort, certains appartements offrent l'équivalent, avec en plus la sécurité, l'entretien et les équipements d'une résidence haut de gamme :

• J-Tower 3 : uniquement des 3 chambres de 166 à 178 m², avec des hauteurs sous plafond de 3,5 à 5 mètres, à partir de 360 000 $ ;
• Time Square 9 : des 3 chambres de 130 m² et des 4 chambres de 190 m², en plein BKK1 ;
• Norea Square : des 3 chambres d'environ 115 m² sur la presqu'île de Koh Norea, avec vue sur le fleuve ;
• G.A.T.O Tower : des 3 chambres d'angle de 111 à 136 m², terrasse comprise.

Et pour un budget plus serré, un appartement d'une chambre reste le meilleur point d'entrée, à partir de 45 000 euros à Phnom Penh.

En résumé

Un étranger ne peut pas acheter de maison ni de terrain au Cambodge à son nom, et les montages qui promettent le contraire vous laissent sans titre. Un appartement, lui, vous donne une vraie propriété, perpétuelle et transmissible.

Si vous cherchez de l'espace, du calme ou une vue, dites-moi ce que vous aviez en tête : je vous montrerai les appartements qui s'en rapprochent le plus.