Investir 50 000 $ dans l'immobilier : en France ou au Cambodge ?
Par Jacques · 2 octobre 2026 · 6 min de lecture
50 000 dollars, c'est environ 43 000 euros. C'est le budget de beaucoup de mes clients pour un premier investissement locatif. En France, cette somme pose vite une question gênante : qu'est-ce qu'on peut encore acheter avec ça ? À Phnom Penh, elle suffit pour un appartement neuf, meublé, qui se loue dès la livraison.
J'ai mis les deux côte à côte, avec les chiffres de 2026.
En France : 4 m² à Paris, un studio ancien en province
À Paris, le mètre carré d'un appartement se négocie autour de 9 600 euros. Une fois les frais de notaire déduits, 43 000 euros achètent à peine 4 m², une cave ou au mieux une place de parking. À Lyon, à 4 700 euros le mètre carré, on n'atteint même pas les 9 m² exigés pour louer un logement.
Pour acheter un logement entier avec ce budget, il faut viser les villes moyennes où les prix sont bas, comme Limoges, autour de 1 600 euros le mètre carré, ou Saint-Étienne, autour de 1 200 euros. On y trouve un studio ancien d'environ 25 m².
Ce que ça rapporte vraiment en France
À Paris, le rendement locatif brut tourne autour de 3,7 %. Une fois déduits les charges, la taxe foncière, l'assurance et les périodes sans locataire, il reste environ 2,6 % net, avant impôts.
Dans les villes moyennes, le rendement affiché est plus élevé, autour de 8 % brut sur un studio. Mais ce chiffre cache plusieurs pièges : un bien ancien souvent à rénover, une demande locative plus fragile, une revente plus lente. Après charges, taxe foncière et vacance, il reste plutôt 5 à 5,5 % net, avant travaux.
Et les prix ne vous aident pas : les logements anciens ont reculé de 0,8 % en un an en France, et Lyon a perdu près de 11 % depuis son pic de 2022.
Les contraintes qui s'accumulent en France
Pour un petit propriétaire, investir dans la pierre en France est devenu un parcours d'obstacles :
- le DPE : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F seront interdits en 2028 et les E en 2034, et un studio ancien bon marché se trouve souvent dans ces classes ;
- l'encadrement des loyers à Paris, Lyon, Bordeaux, Lille ou Montpellier, qui plafonne ce que vous pouvez demander ;
- des frais de notaire de 7 à 8 % dans l'ancien, alourdis dans les départements qui ont relevé les droits de mutation à 5 % en 2025 ;
- une taxe foncière de plusieurs centaines d'euros par an, même sur un studio ;
- une protection forte du locataire, avec la trêve hivernale et des procédures longues en cas d'impayé.
Au Cambodge : un appartement neuf, meublé, qui se loue
À Phnom Penh, le même budget achète un appartement entier. Prenons un cas concret : un 1 chambre de 43 m² à Kingston Royale, à Boeung Tompun. Il est affiché à partir de 60 790 dollars sur la grille et revient à environ 48 000 dollars en paiement comptant, grâce à la remise de 21 %. Il est livré entièrement meublé et équipé, dans une tour neuve avec piscine, salle de sport et sécurité permanente.
Loué 400 dollars par mois, il rapporte 4 800 dollars par an. Une fois déduits les charges de copropriété, environ 460 dollars par an, la gestion locative à 8 % et une taxe foncière d'une quinzaine de dollars, il reste environ 3 940 dollars net. Soit un rendement net proche de 7,9 % sur un budget total de 50 000 dollars.
Le droit de mutation de 4 % se règle au transfert du titre, contre 7 à 8 % de frais de notaire en France. Il n'y a ni DPE ni encadrement des loyers. Et vos loyers sont encaissés en dollars.
Le comparatif
| Paris | Ville moyenne | Phnom Penh | |
|---|---|---|---|
| Ce que vous achetez | Environ 4 m² | Un studio ancien d'environ 25 m² | Un 1 chambre neuf et meublé de 43 m² |
| Prix au m² | 9 600 € | 1 200 à 1 600 € | Environ 1 100 $ |
| Frais d'achat | 7 à 8 % | 7 à 8 % | 4 % au transfert du titre |
| Rendement brut | 3,7 % | Environ 8 % | Environ 9,6 % |
| Rendement net avant impôt | Environ 2,6 % | 5 à 5,5 % | Environ 7,9 % |
| Taxe foncière | Plusieurs centaines d'euros | Plusieurs centaines d'euros | Environ 15 $ par an |
| DPE et encadrement des loyers | Oui | DPE | Non |
| Monnaie des loyers | Euro | Euro | Dollar |
Rendements moyens 2026 pour Paris, estimation pour un studio dans une ville moyenne, calcul détaillé ci-dessus pour Phnom Penh.
Ce qu'il faut accepter au Cambodge
Je ne vais pas prétendre que tout est parfait. Vous investissez à 10 000 kilomètres, en dollars, sur un marché plus jeune où la revente se prépare : c'est un placement à détenir cinq à dix ans. C'est pour ça que le choix du promoteur et de l'emplacement compte autant, et que je ne propose que des projets que je suis sur place.
Côté impôts, résident fiscal français, vous déclarez vos loyers en France dans les deux cas. C'est un point à voir avec votre conseiller fiscal, quel que soit le pays choisi.
Alors, France ou Cambodge ?
Avec 50 000 dollars, la France vous propose au mieux un studio ancien dans une ville moyenne, des règles de plus en plus contraignantes et des prix qui stagnent. Le Cambodge vous propose un appartement neuf et meublé, un titre de propriété à votre nom, des loyers en dollars et un rendement net proche de 8 %.
Si vous voulez qu'on regarde ensemble ce que votre budget permet à Phnom Penh, écrivez-moi. Je vous prépare une simulation avec les vrais chiffres du projet.
Chiffres France : prix MeilleursAgents et INSEE, rendements Meilleurtaux et Renta-immo, 2026.
